现商住公寓存在产权年限短、各项费用高、无法落户等问题

　　“商改住”新政或难落地

　　◆导报记者 刘勇济南（楼盘）报道

　　“这个政策的推出，给了处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会，有助于消化目前市场的库存。”8日，济南房友房地产咨询公司总经理房敬森接受经济导报记者采访时表示。

　　房敬森所说的“政策”，指的是3日办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》)，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。该《意见》指出，允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。上述政策可称之为“商改住”新政。

　　然而，“商改住”看起来很美，可操作性似乎不大。“现在来说，一方面没有细则，不知该如何操作；另一方面，就算有了细则，对于开发商来说可操作性也不是很大。”济南一房地产开发公司商业项目部经理臧鹏远说。

　　相关项目问题不少

　　导报记者在采访中获悉，早在2009年限购政策出台后，房企为了拓展生存空间，纷纷将目光转向商业地产，推出一些“商改住”项目。

　　“当时，房价飞快上涨，投资住宅的收益远大于写字楼。于是，一些开发商‘偷梁换柱’在商业用地上建起了商住两用房。目前市场上打着‘酒店式公寓’和‘高档公寓’旗号的楼盘，不少都属于此种类型。”房敬森说，这些项目不能接通天然气，水电费用按商业标准收取，物业费用也远远高于住宅项目。

　　正如房敬森所说，去年11月份济南名泉春晓公寓就因为取暖费的问题引发了一场争论。该公寓住户黄先生告诉导报记者，去年小区第一年供暖，物业按照39.8元每平方米的非居民供热标准代收采暖费，不少自住的业主质疑收费一刀切拒绝缴费。而据导报记者了解，名泉春晓小区A1公寓属于商住两用性质，既有商业办公用房，也有个人自住用房。

　　臧鹏远告诉导报记者，商住两用房通常主打小户型、低总价来吸引白领和投资客的青睐。目前市面的商住两用产品面积多在40-80平方米之间，少数考虑到商办用途的会推出部分大户型。此类商住公寓受面积约束，大多不具备采光好、通风等条件，给日后居住带来不便。另外，商住公寓无法落户，也会给自住的业主子女就学带来影响。

　　更为重要的是，该类项目产权时间有限，期满后续约成本高。按照目前的法律法规，普通住宅的产权是70年，而商业地产的产权大都是40年到50年，部分项目开盘时就已经消耗掉了一些时间，可能实际使用期限根本不到40年，这就必须认真考虑，因为一旦期满重新续约，将会面临较高的成本问题。“商改住”项目是按照商业地产的标准来算的，续租费用很高。

　　此外，在臧鹏远看来，“商改住”的市政配套不一定完善，生活设施不方便。“对住宅地产而言，配套通常较为完善，因为按照法律规定，住宅地产项目在规划的时候，必须强制进行一些方便居民生活的市政生活设施配套建设，“商改住”项目则没有这方面的强制要求。”

　　回笼资金速度太慢

　　上海（楼盘）同策咨询研究部总监张宏伟接受导报记者采访时表示，从政策出发点来看，无论是对一线城市还是二、三线城市而言，由于经济环境不乐观、同质化竞争、供大于求等因素，“商改住”政策有助于缓解住宅市场紧张的供求关系，但是，允许土地性质变更并不意味着开发商马上就可以解套，这当中还有不少问题亟待解决。

　　“现在我们在等细则出台，然后才考虑是否会根据政策和现实情况进行‘商改住’。”房敬森说。在他看来，现在虽然政策出台了，但现在不知道政策由哪个部门主导。“因为需要补交的土地出让金和其他手续的办理都需要一个部门主导，以及几个部门联合操作，不排除会出现扯皮现象。”

　　房敬森告诉导报记者，商业项目包括商场和写字楼，如果将一些烂尾的商场改造成住宅会比较难，因为商场的上下水等与住宅完全不一样。如果将商务公寓、写字楼改成住宅，相对比较容易操作。

　　“尽管商业项目有一定的库存压力，不过经营租赁住房对于我们而言，并没有太大的吸引力。因为房地产是资金密集型行业，讲究高周转，如果商用房转成租赁住房，资金回笼速度太慢。”臧鹏远说。在他看来，商用房和住宅的差别很大，“商改住”对开发商来说成本也不是很低，甚至更高。

　　导报记者注意到，尽管《意见》提出支持符合条件住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，但是从房地产投资信托基金推进力度来看，目前只能说十分缓慢。

　　“从最终结果来看，如果实现土地性质变更的项目不多，政策的效果将难以有效发挥出来。”张宏伟表示。