房地产金融实施宏观慎审管理 沪上银行收紧开发贷

　　6月的首周，土地拍卖市场如火如荼，3天12宗“地王”涌现。

　　一场场“面粉贵过面包”现象的背后，是房地产金融持续不断的加杠杆行为，潜在的金融风险也在不断积累。

　　与“地王”度不匹配的是，银行却在悄悄收紧钱“口袋”。上海（楼盘）一国有银行人士告诉《华夏时报》记者，自去年开始该行就不断收紧开发贷，而伴随着“沪九条”的出台，按揭贷也开始严格执行新政，上海楼市房贷下半年即将进入调整期。

　　银行资金面临缩水，意味着金融风险的增加。6月3日，央行上海总部对外低调宣布，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动，进行全方位的监测与管理。

　　地王频现VS银行收紧口袋

　　事实上，早在2015年商业银行就开始逐步收紧开发贷，与个人按揭贷款一路狂飙明显背离。

　　数据显示，2015年全年上海市本外币地产开发贷款减少304.4亿元，同比多减515.5亿元。但个人住房贷款新增1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。

　　驶入2016年，在上海楼市新政出台前市场的火热状态，从个人按揭贷款仍可见一斑：3月末上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。其中3月新增个人住房贷款361.4亿元，刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的纪录。

　　市场的暴涨带动开发贷略显回暖，但仍处于相对收紧状态。3月末，上海市本外币房地产开发贷款增加99.6亿元，同比少增116亿元。

　　转折点发生在3月25日的“沪九条”楼市新政出台，在叫停了“首付贷”的同时，银行在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　上海银行业同业公会在3月28日举行的“沪上银行话开年”会议上达成一致，对于此前上海首套房贷优惠基准利率为8.5折的情况将予以停止，现在起优惠基准利率最低为9折。

　　密集的调控政策“刹”住了房贷的增速：4月份上海本外币房地产开发贷款减少148.5亿元，同比多减140.7亿元。其中，地产开发贷减少9.9亿元、房产开发贷款减少138.6亿，两者实现了“双降”。

　　央行上海总部特别强调，而在贷款审核发放滞后因素的影响下，4月份个人住房贷款增加278.2亿元，但环比少增83.2亿元。

　　与银行收紧钱“口袋”不匹配的是“地王”的频现，此时上海总部启动防范系统性风险的房地产金融宏观审慎管理更加必要。上述国有大行人士称，这将成为全国防范房地产金融系统性风险的样本。

　　房地产金融宏观审慎管理

　　世界各国经济发展的历史表明，房地产市场极易滋生泡沫。影响房地产供求及价格的因素众多，人口动态、经济增长、收入变化以及金融环境等各方面因素都会以各种不同的方式通过不同的渠道影响房地产市场。

　　中国人民银行上海总部副主任兼上海分行行长张新表示，2008年国际金融危机以来，世界主要经济体纷纷建立金融宏观审慎管理框架，并高度重视房地产金融调控。

　　那么，上海建立的房地产金融宏观审慎管理又是怎样的呢？

　　宏观审慎管理框架由“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”、“房地产金融宏观审慎监测体系”、“金融机构宏观审慎评估体系”和“政策工具箱”四部分组成。

　　其中，“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”既考虑了人口对房地产市场的刚性需求，又考虑了宏观经济与金融因素（如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率、跨境资金流动等）对房地产市场的影响；既有对房地产市场的监测，又有对房地产金融运行的关注，是上海市房地产金融宏观审慎管理的基础。

　　“房地产金融宏观审慎监测体系”是基于“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”提炼出来的综合性指标，包括房地产市场景气综合指标、房地产市场系统风险指标、银行经营稳健性指标和房地产金融秩序指标，是上海市房地产金融宏观审慎管理的核心。

　　“金融机构宏观审慎评估体系”主要用于评估辖内金融机构房地产金融业务情况，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面，是上海市房地产金融宏观审慎管理的重要组成部分。

　　其“政策工具箱”主要包括个人住房贷款最低首付比例、房贷利率水平、借款人偿债能力要求；对金融机构实施差别化激励约束政策；定期对社会发布《上海市房地产金融宏观审慎评估报告》，引导市场预期。

　　综上，其核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系。

　　值得注意的是，上海市房地产金融宏观审慎管理由人民银行上海总部和上海市市场利率定价自律机制负责具体实施。