房企借PPP弯道超车 模式由造城造镇发展到轨道物业

楼市下半场，开拓蓝海成为房企抢占制高点的不二选择。在城镇化浪潮和国家政策支持下，PPP时代已经到来。近日，财政部部长肖捷给出的数据显示，到2016年底，中国PPP综合信息平台入库项目11260个，总投资13.5万亿元。与年初相比，无论是数量还是投资规模都增长了4倍多。

不但万科、绿地、华夏幸福等大型房企，正在积极推进PPP模式领域的探索和创新。近日，中南建设等中小房企也纷纷发布了PPP计划。未来，或许有更多房企借助PPP项目成为新的千亿巨头。

房企借PPP弯道超车

PPP项目，即与私人组织合作建设的城市基础设施项目，包括市政工程、交通运输、城镇综合开发等。在国家推进PPP项目的大背景下，不少城市展开积极试点。近日，广州市就发布了首批28个PPP试点项目，涉及投资额超2100亿元。

克而瑞一份报告显示，在未来五年，我国每年应该有逾十万亿的基础设施建设需求，其中10%到15%会采取PPP模式。以此计算，未来十年PPP市场将超过十万亿元。

目前房企介入最多的PPP模式中，有华夏幸福、碧桂园为代表的产业园、小镇模式，还有以绿地、万科为首的轨道物业模式，以及在旧城改造、棚户改造、养老医疗等领域参与PPP项目，部分房企更是多种模式推进，未来这部分房企很可能借助PPP项目进行弯道超车。

除体量庞大的基础设施建设类PPP项目外，医疗养老项目也受到一部分房企的喜爱。近日，中南建设在济宁市开启首个养老PPP项目。去年11月，万科成为深圳首家公办养老机构PPP试点项目的运营合作方。

“不管是哪种模式，主要还是看企业自己优势与项目的匹配度。比如有一级土地开发经验的企业，做旧改会更占优势。在商业运营和产业导入方面有经验的企业，更擅长做小镇开发等等。”克而瑞分析师沈晓玲告诉记者。

PPP项目已经成为部分房企的重要盈利点。克而瑞报告显示，中铁建全年PPP项目为企业贡献了近2000亿元合同销售。因为对PPP项目有信心，绿地也表示，将打造与中国建筑、中国铁建等央企齐名的“中绿建”，到2020年实现4000亿元的年销售目标。

造城造镇攻略

在房企参与的诸多PPP模式中，产业园与小镇项目，成为眼下房企最热衷的模式。

据沈晓玲介绍，国内PPP项目，主要采取“主导，市场运作”的模式，房企可通过业务外包、特许经营和完全私有化参与PPP。如华夏幸福的产业园区PPP项目模式值得借鉴。

在园区建设期，一级土地开发的土地整理、基础设施建设、产业招商服务等均由华夏幸福先行垫付，在这个时期不出资，但会高度支持园区建设。等到园区售地、产生税收后，通过多种方式将资金返还给华夏幸福。

依靠与良好的合作关系，华夏幸福不断在园区内乃至城市周边获取大量土地。此外，通过住宅销售，以及当地的多项支持，扩张的速度惊人。华夏幸福在京津冀、长江经济带、珠三角的多点布局，实现业绩爆发。

华夏幸福公布的数据显示，2016年，华夏幸福共实现销售额1203.25亿元，其中产业新城开发建设核心及配套业务销售额901.24亿元，比去年同期上涨51.95%。

产业园区之外，小镇开发也是PPP的热点。由于国家计划到2020年培育1000个特色小镇，碧桂园、绿城等多家房企也开始主攻特色小镇。目前特色小镇项目的政企合作PPP模式类型主要分为外包类、特许经营类及私有化类。

近日，美好置业、南山控股、云南旅游等中小型上市公司也披露了涉足小镇建设的计划，其中一部分选择与大央企合作。云南旅游与华侨城合作，美好置业则引进华润置地等知名企业。

“特色小镇如果走向了传统的房地产模式，变成在乡里卖房子，这是悲哀，也值得警惕。”国家城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎表示，用PPP模式来开发小镇，需要综合运用各类投融资模式。如果目标正确，方法正确，小企业照样可以玩转较大的PPP项目。如果低水平地盲目介入，将会破坏特色小镇。

轨道物业契机

除了造城造镇，“地铁+物业”也是房企参与PPP的另一方式。万科高级副总裁谭华杰此前甚至高度评价称，沿轨道交通拓展的城市新区，是未来整个房地产行业的主战场，“是一个划时代的机遇，可以和1998年的房改相比”。

深圳地铁集团与万科的组合，有望成为PPP模式的建设标杆。此前，万科参与过深铁红树湾物业开发项目，万科获得49%的权益分成，但不获得项目用地权利。万科还与重庆交投、中轨集团、东莞轨道签订了合作备忘录，探索轨道物业建设。

冯奎坦言，房企从事轨道物业开发的主要问题是，轨道物业极其复杂，涉及路网规划、土地使用等等问题，一般房企在技术上较难突破。不过，也有一部分建筑施工能力较强的房企有望突破。

3月初，中国铁建联合体中标60亿元的广州北站PPP项目。而在刚刚过去的2月份，中铁建和呼和浩特市达成轨道交通2号线一期工程的合作，投资额193亿元。

收编了多家建筑工程类企业的绿地，去年更是成功中标包括南京地铁5号线、宁波杭州湾新区等8个PPP项目，覆盖5省9市，涉及地铁、高速、城市公园、片区开发等多个领域。在轨道交通建设中，绿地与地铁集团组成项目公司进行一级开发，绿地则获得土地权益进行二级开发。

其中，南京地铁5号线采取的是“项目投融资建设+施工总承包+运营”的PPP模式合作建设，这也是绿地目前为止首个落地的轨道PPP项目。该PPP项目公司，就是由绿地和上海隧道工程有限公司联合体组成，共同操作项目投融资、建设、运营管理等。

PPP探索资产证券化

房企以PPP模式参与园区、小镇开发，还有望在项目实现招商后获得投资额分成。不过，要撬动庞大的PPP项目，还需要更多的资金来源参与。

目前有不少金融机构参与设立专项基金，如平安银行、中信银行、招商银行。此前，建行总行、绿地集团牵头发起成立了国内首支千亿规模的“中国城市轨道交通PPP产业基金”。此外，在中信汕头滨海新城项目，除主导开发权之外，中信也设立了运营基金。

PPP项目资产证券化正在加速。3月10日，华夏幸福公告称，取得上海证券交易所无异议函，成为首批获准发行的四单PPP资产支持证券之一，也是唯一一单园区PPP项目资产证券化产品。该项目产品发行规模7.06亿元，总期限为6年。

广发证券一名分析师表示，PPP资产支持证券化项目在国家层面的推进，为华夏幸福后续发展打开了一条新的融资渠道。而此单PPP资产证券化或许只是开始，未来其将在其他园区内高效复制这种模式。

“PPP项目的资产证券化案例还很少。”冯奎表示，到2017年底，预计有更多的PPP资产证券化项目获得受理。真正的大发展，需要看中国PPP项目总体的数量增长、质量提升情况，可能会在三年后。不过，业内人士也提醒，PPP在中国还处于探索阶段，项目的规范实施和风险防范尚不健全。

本版采写/新京报记者 龚小锋