19家上市房企有息负债下降75亿 资产负债率略降

据21世纪经济报道记者梳理，截至3月16日，在已经披露年报的19家A股房地产上市公司中，去年末19家上市房企的有息负债（长期借款、短期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债之和）相比去年三季度末下降75.03亿，同期资产负债率下降约1个百分点至72.19%。

多位业内人士对此表示，主要原因是房企的融资渠道收紧。

去年10月，央行召集17家银行开会。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。有关房地产行业融资收紧的信号，至今仍未有改变。

年报凸显融资结构调整

作为A股目前已经披露年报的19家上市房企之一，新城控股（601155.SH）相关财务数据的变化，或可以一窥整个房地产行业2016年的融资结构变迁。

根据新城控股去年年报显示，去年末公司总资产达1031.7亿元，总负债则为868.03亿元，相应的资产负债率达到84.13%。而在去年三季度，新城控股无论是总资产还是总负债，均高于年末的数字，且三季度末资产负债率为85.77%，同样高于年末中的有关数据。

此外，在货币资金一栏，新城控股去年末数据为134亿元，三季度和2015年末则分别为164.31亿元和64.69亿元。

若扩大至全部披露年报的19家上市房企，19家公司去年底总资产达4104.37亿元，总负债则达2963.14亿元，由此计算出的资产负债率为72.19%。这与去年三季度的73%、2015年的72.98%相比，稍有回落。

值得注意的是，上述19家房企去年四季度末有息负债总额为1333.49亿，相比三季度末下降75.03亿。

中原地产首席分析师张大伟对此表示，2016年前三季度，竖内房地产企业融资成本有史以来最低的时间段，但在第四季度融资成本出现了明显的反弹，原因便是新一轮房地产调控开启。

公开数据显示，房地产行业2016年全年融资额度达到了11376.7亿元，成为历史首次突破1万亿元的年份。但去年四季度，房企债券融资仅1100亿元，相比2016年三季度的3480.7亿元下降了68.4%。尤其去年12月，房企债券融资仅126.7亿元，是去年的最低点。

“应警惕弱资质房企债务违约风险”

“公司债发行最辉煌的时间点已经过去，而且其他融资手段也趋于收紧。融资监管升级对于房企自然是很煎熬的事，尤其是拿地王项目的房企，如果没有更好的融资渠道，那么项目容易烂尾。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

而随着房企融资渠道的持续收紧，房企如何在融资结构调整中“突围”，成为房企需考量的问题。

海通证券分析师姜超认为，经过一轮扩张之后，房地产行业负债规模庞大，杠杆率居高不下，政策层面进行调控收紧融资端，显然有助于房市降温、督促企业去杠杆。

不过，姜超同样指出，目前存量地产债规模超过2万亿元，且今年有1800亿元左右到期或进入回收，明后两年更将分别有5000亿元左右的存量债到期，届时地产企业到期债务集中，偿还压力将存在隐忧，应警惕弱资质房企债务违约风险。

21世纪经济报道记者因此了解到，正由于上述原因，大型房企与中小型房企在今后几年的发展中分化或将更加明显。

严跃进认为，在融资端被卡紧后，大型房企由于货币资金充足、回款能力强，且融资渠道相对较多，未来发展受到的影响将不会是致命性的打击。但中小型房企则由于资产负债率高，资金链较紧张的缘故，在没有获得融资情况下，极易陷入违约风险。

不过，张大伟却认为融资收紧并不一定将导致房企差距的拉大，他给出的理由则是尽管目前楼市在调控，但收紧的幅度却有限。

“从公布的1-2月份的宏观数据来看，银行针对房地产的贷款，虽然一直在说收紧，但是实际执行过程中，我们看到无论是按揭贷还是开发贷，额度依然很高。所以我觉得这种不能叫做收紧，更多的是叫做中性。”张大伟说，“所以对房地产来说，后续还要看楼市调控政策的变化。如果还是维持现状的话，整个资金链并不会太紧张，只是偏稳健。”