海外地产市场并非一片“乐土” 规则具有不确定性

据外媒报道，鉴于澳大利亚近期在监管、银行贷款规则方面的不稳定增加，中国买家对投资澳大利亚房产越来越感到担忧，部分中国投资者开始将目光转向包括英国在内的其他市场。

消息称，在澳大利亚房价快速上涨的背景下，该国监管者担心出现楼市泡沫，从而向银行加压，控制对外国人的放贷。

一直以来，外国买家对澳大利亚房地产投资热情高涨，中国买家表现尤其活跃，这也令一批中国企业近年来努力奔向海外房地产市场。

有分析人士对经济导报记者表示，中国企业对海外房地产市场开发整体还处于探索阶段，毕竟规则具有不确定性，且随着国家外汇政策收紧，“出海”国外房地产市场依然需要审慎。

部分目标客户群在亚洲

尽管国内企业对于海外房地产市场早有试水，但直到2011年后，国内房地产市场经历了严格的调控政策，再加上中国人的海外投资、移民热，中国企业海外布局的规模和速度开始显著提升。

戴德梁行发布的《2016中国境外地产投资意向调查报告》显示，2016年前8个月，美国和澳大利亚的市场情绪分别上升了6%和2%。

中国企业的投资热点地区与中国人海外置业的选择可谓高度一致。早在2011年，就有部分企业开始考虑到澳大利亚投资房地产。除了国内政策环境外，另一个因素在于，彼时的澳元贬值令中国开发商对澳大利亚地产的投资兴趣猛增。

事实上，山东企业早已悄悄踏上澳大利亚的住宅物业开发之路。在澳大利亚第三大城市布里斯班，一栋28层公寓楼于2011年6月正式开盘销售，这座公寓的开发商是山东烟建集团有限公司（下称“烟建”）。

这个位于澳大利亚布里斯班夏洛特街 127号的项目被定名为“The Midtown”，占地面积900平方米、建筑面积8190平方米，总计144个精装修公寓。该项目由烟建投资开发，施工承建商为当地建设公司Hutchinson。

“进军澳大利亚房地产市场的决定是烟建在2009年敲定的。在资金的投入上采用了一定的融资手段，项目开发的各个环节都交由专业公司管理。”烟建国际公司总经理于春洋对经济导报记者表示。

据经济导报记者了解，尽管彼时“The Mid－town”项目的销售情况曾受到国外债务危机的一定影响，但烟建一度高调为销售“造势”，项目还参加了海外看房团。

据烟建方面称，“The Midtown”项目位于布里斯班CBD核心，主要购买力来自当地白领以及一些刚性需求。此外目标客户群的1/3还锁定在亚洲。

经济导报记者在一家海外置业移民网站上看到，“The Midtown”项目显示“已售罄”。根据项目介绍，“最低价59万澳元/套（337万元/套），首付20%，5年包租回报率6%。主力户型为68平方米、85平方米。永久产权，带土地所有权。”

监管或进一步收紧

烟建属于较早探路澳大利亚房地产市场开发的中国企业之一。布里斯班是澳大利亚第二大州昆士兰州（楼盘）的州首府，也是华人华侨及留学生的一大集中地，而小户型的公寓更适合留学生或投资者购买。烟建选择投资此地，自然有多种考量。

一个事实是，中国人早已成为澳大利亚楼市的一股新力量。来自中国的留学生、移民、投资客是催热澳大利亚房地产市场的主力之一。

据英国《金融时报》网站近期的报道，2014-2015年度，中国投资者在澳大利亚房地产市场投资了243亿澳元（约1288亿元），是第二大外国投资者美国购买额的3倍以上。过去4年半时间里，外国资本的流入推动澳大利亚两个最大城市悉尼和墨尔本的房价分别上涨了67%和47%。

“然而，近两年来海外投资者需求开始减弱。”上述报道说，过去两年中，外国买家在澳大利亚新房销售中所占比例已从16.8%下降到10.9%。这一下降在公寓市场尤其明显。去年，公寓的兴建批准数量下降了1/5。一些城市的公寓价格也相应出现调整，去年墨尔本和布里斯班的公寓价格增速开始放缓，分别仅增长1.7%和2.3%。

随着外国买家在澳大利亚房地产市场发挥了越来越重要的作用，尤其在公寓市场表现活跃，这令澳大利勋寓市场经历了明显的繁荣期。如今，这也引起了澳大利亚监管者的注意。

据外媒报道，澳大利亚联储主席称，当前澳大利亚住房市场情况很复杂，经济较强的地区，房价仍在快速增长。在一些市场中针对房地产商的条件有所收紧，需密切关注投资者信贷加速增长，且对银行的监管将可能进一步收紧。

《金融时报》引述澳新银行首席执行官的话表示，“我们基本已停止向非居民买家发放抵押贷款。”他说，墨尔本的公寓市场“有点令人担心”，因为墨尔本市中心小公寓激增，其中部分公寓面积不足50平方米，卧室没有窗户。

需做好面对政策风险准备

近年来，已经有越来越多的中国企业将投资目光瞄向澳大利亚房地产市场，企业阵容不断扩大。以绿地为例，2013年初，绿地在澳大利亚的第一个项目———悉尼绿地中心落地；2014年上半年，绿地分别在悉尼北区和内西区购入两个项目；2015年，绿地又在澳大利亚投资两个项目；2016年上半年，绿地与另一家企业共同开发了位于悉尼南部的大型住宅项目。

在项目打造上，有的企业选择独立开发，有的则与当地大型房企合作开发方式。比如，首创置业位于悉尼西北部的项目是其与澳大利亚本土开发商Dyldam共同开发的；另一处位于布里斯班的项目，同样联手了澳大利亚本土开发企业Arden。

“出海”房地产市场对于中国企业来说不是一个新概念，他们足迹已经遍布美国、澳大利亚、英国、加拿大等地。不过，有房地产企业曾表示，对于海外投资会采取积极而审慎的态度，因为海外的法律体系、价格体系、税收体系、材料供应体系等和国内的差异性还是比较大。

以在澳大利亚投资房地产为例，开发商基本承担了房屋建设的全部财务成本和风险。在澳大利亚投资住宅物业，对开发商自有资金的要求相对较高。

在澳大利亚从事房地产相关工作的Dennis此前告诉经济导报记者，澳大利亚期房购房预付款一般并非直接交到开发商手中，而是汇入一个由设立的信托账户中进行保管，开发商无权动用资金，直至项目完工入住，再付清余款或办理贷款。如果房产最终无法交付，预付款将全额退还给买房人。

如今，随着国内楼市调控政策的起伏，有企业也在考虑到海外开发新的市场。分析人士对经济导报记者表示，尝试海外房地产项目仍需做好面对政策风险等准备，而且很多涉及当地法律法规问题需要企业适应。

“一些中资企业将一大部分目标客户群锁定在华人华侨及留学生等。”上述分析人士表示，这也需要企业拥有较强的能力和人脉资源向客户推介项目。