一线房企尝到“出海”甜头 中小公司紧随其后寻生存空间

2013年兴起的房企出海热潮，在3年之后迎来“收割季”。包括奥园、雅居乐、富力在内多家房企在内，随着海外项目纷纷入市，2016年海外业绩占比在不断提升，成为业绩新的增长点。

走过3年试水阶段，房企的海外战略逐步成熟，在第一批出海房企尝到海外市场的甜头之后，乘着“一带一路”战略的政策东风，越来越多的中小房企加入“出海”大军。在国内政策调控、地价高企及兼并重组高压之下，生存空间缩小的中小房企逐渐在海外找到新的出路。

随着国内私人财富剧增，海外不动产配置成为一个重要方向，比如泰禾集团、上置集团、中国奥园、新华联文旅、雅居乐集团、绿地集团、万科、碧桂园、中交房地产等均涉及海外地产。

海外业绩贡献提升

在近日多家房企公布的2016年业绩中，利润等多项指标均呈上涨之势。而经过3年时间的耕耘，房企海外项目也进入收割季节，占集团业绩比例逐步提升。

中国奥园2016年实现销售金额256亿元，同比增加68.8%；营业额同比增加23.6%达到约118.3亿元，净利润增长10.9%至10.1亿元。据奥园公告显示，仅在2016年，奥园在海外的“悉尼海德公园130号”“悉尼马鲁布拉188号”两个项目，销售额合计约8.56亿元，占全年销售金额比例超3%。

另据了解，目前奥园已在海外布局5个项目。奥园集团副总裁陈嘉扬表示，未来2~3年，预计海外项目在总销售中的占比将增加到10%~15%。

2016年，富力地产年报业绩同样飘红。目前富力地产在马来西亚和澳大利亚项目已实现协议销售金额15.54亿元，占全年协议销售金额的2.55%，而2015年富力海外项目占比为2.18%。其中马来西亚项目实现协议销售金额7.63亿元，同比下降25%；澳大利亚项目同比大涨356%，达到7.91亿元。富力方面表示，2017年，富力海外两个项目预计销售目标约为40亿元。

雅居乐新鲜出炉的业绩则显示，其位于马来西亚吉隆坡的项目开售三个月已实现盈利约3亿元，2016年预售销售金额占集团0.7%，对比2015年0.1%的占比有所提升。另据了解，雅居乐还斥资1.13亿元，参与美国旧金山半岛牡蛎湾项目，股权占比为10%，预计总建筑面积为20.9万平方米。

泰禾集团、上置集团等房企业已加入海外掘金大军中。

泰禾集团将出海的第一站锁定在伦敦，集团董事长黄其森表示关注海外投资机会，有中国的经济实力作支撑，现在正是中国企业走出去的一个好时机，加之“一带一路”的战略背景，房企出海是大势所趋。

房企海外战略新谋划

中国房企海外战略布局逐渐成熟，房企布局的范围从欧美、澳洲等地区的国家逐渐扩张到亚洲的国家，开始在新兴市场寻找机会。经多年探索，绿地、万科、保利等开发商逐渐拥有当地的团队。

仲量联行刘琪告诉《每日经济新闻》记者，对于市场化的房企来说，欧美国家从回报和增值保值的角度来讲是首选，但市场也在不断开拓，万达、金茂等房企去年已开始考察“一带一路”相关国家的项目。

与早前对比，房企出海的目标同样已发生了变化。

平安好房海外房产部推广总监王雅荃告诉《每日经济新闻》记者，早前房企出海目标是增加销售，产品迎合中国的客户，而现在则建立海外的品牌，深耕市场深度，打开本地市场，品牌在海外的知名度进一步提升。例如，万科就是带着品牌团队和建筑规划团队出海的。

刘琪表示，不仅出海的范围在不断扩张，房企海外项目开始将目光投向养老、教育等多元化业务，不再局限于传统的住宅和商业开发，在项目的运营和服务方面有了更大的发展。

奥园集团主席郭梓文表示，奥园集团海外发展主要是处于资产配置以及对冲外汇方面的考量。同时，也希望通过境外的发展带来很多优秀的、好的产品开发模式，提升国内的研发和产品竞争力。

中小房企成海外“新军”

根据仲量联行最新公布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国的海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比增长近53%，再创历史新高。

王雅荃认为，在海外市场拓展方面，房企的人员配置呈现几何式增长态势，预计房企将继续加码海外市场，资金将以数倍的增速发展。不仅大型房企，越来越多的中小型房企加入了出海的大军中，丰富出海房企的结构比例。

王雅荃表示，国内融资收紧，越来越多的中小型房企融资困难，而国外对于中小房企而言相对容易。同时，通过在海外获取项目，成立子公司融资，可反哺国内的母公司，缓解国内项目资金困境。

2017年年初，国家外汇管理局发布了《进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》，允许内保外贷项下资金调回境内使用，债务人可通过向境内进行放贷、股权投资等方式将担保项下资金直接或间接调回境内使用。

王雅荃分析认为，房地产是资金密集型企业，而中小房企在境内的融资成本其实不算低。如能在海外获得低成本资金，用于国内项目开发建设，在报表上来说也会更好看的。现在很多中小房企开始投资美国、越南、缅甸的项目。

当然，海外投资也需要警惕风险，王雅荃表示，一些“一带一路”沿线国家的政治稳定性和法律问题让人担忧，这是出海房企面临的最大风险。